Mietminderung

Wann liegt ein Mangel vor?

Bei der Frage, wann ein Mangel, der zur Mietminderung führen kann, vorliegt, spielt es keinerlei Rolle, ob der Vermieter daran Schuld hat. Andersherum kann aber der Mangel nicht durch eine Mietminderung abgeglichen werden, wenn der Mieter selbst Schuld daran trägt. Egal, ob defekter Rollladen, Schimmelbefall oder Baulärm – wenn sich nicht alle Räume der Wohnung, Flure, Treppen, Keller oder Speicher in einem vertragsmäßigen Zustand befinden, liegt ein Mangel vor. Sobald Mängel auftreten, ist der Mieter dazu verpflichtet, diese dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. Es ist die Aufgabe des Vermieters, sich um alle notwendigen Reparaturen zu kümmern.

Wann darf die Miete gekürzt werden?

Solange der Mieter mit dem Mangel oder den Schäden in der Wohnung leben muss und der Vermieter sie nicht beseitigt hat, kann die Miete gekürzt werden. Dabei ist der Umfang der Mietminderung abhängig von der Beeinträchtigung: Während beispielsweise der Ausfall der Heizung während der Wintermonate eine Mietminderung von bis zu 75 Prozent der Bruttomiete erlaubt, darf bei Baulärm in der Nachbarschaft die Bruttomiete nur um 10 Prozent gekürzt werden.

Unter Bruttomiete versteht man die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Die Miete darf nur innerhalb des Zeitraums, in dem der Mangel tatsächlich vorliegt, gekürzt werden.

Was geschieht nach der Mietminderung?

Wurde die Miete entsprechend ihrer Wohnraumbeeinträchtigung gemindert und der Vermieter hat daraufhin die Mängel beseitigt, ist ab diesem Zeitpunkt wieder die normale Miete zu zahlen. Wurden die Mängel jedoch nicht beseitigt, kann der Mieter gegebenenfalls einen weiteren Teil der Miete einbehalten, den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen oder in einem letzten Schritt den Mangel eingenhändig auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen.

Wo findet man Hilfe?

Wenn man selbst von Wohnmängeln betroffen ist, sollte man sich vor der Mietminderung genau über seine Rechte und Pflichten als Mieter informieren. Ansprechpartner können der Deutsche Mieterbund oder die Verbraucherzentrale sein. Bei Rechtsstreitigkeiten bleibt in manchen Fällen nur der Gang übers Gericht. Dabei schützt der Mietrechtsschutz vor hohen Kosten.

Exkurs: Keine Mietminderung bei energetischer Sanierung

Viele Mieter befürchten, dass mit der von der Regierung vorangetriebenen energetischen Gebäudesanierung die Mieten massiv steigen könnten - denn ein Teil der Modernisierungskosten kann vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden. Nach der aktuellen Rechtslage sind das bis zu elf Prozent der Sanierungskosten, die auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden können, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Das kann die Miete also erheblich verteuern.

"Wenn eine Sanierung ansteht, müssen Mieter darüber schon drei Monate vorher in Kenntnis gesetzt werden", erklärt Ropertz. Dabei müsse dem Mieter beispielsweise mitgeteilt werden, wie lange die Sanierung voraussichtlich dauert und welche Mieterhöhung erwartet wird. Ob die geplanten Maßnahmen rechtens sind, sollte der Mieter dann bereits prüfen lassen - "etwa vom örtlichen Mieterverein".

Im Rahmen der Mietrecht-Reform der schwarz-gelben Regierung wurde eingeführt, dass Mieter Baulärm und Staub dulden müssen, wenn im Rahmen einer energetischen Sanierung Heizkessel oder Fenster ausgetauscht werden oder die Fassade gedämmt wird. Erst nach drei Monaten dürfen sie eine Mietminderung geltend machen.