Energieausweis

Energieausweis informiert über mögliche Energiekosten

Der Energieausweis enthüllt die energetische Qualität von Immobilien und lässt Rückschlüsse auf die Energiekosten zu. Er umfasst in der Regel fünf Seiten und beinhaltet neben Energiekennwerten auch unverbindliche Empfehlungen zur Sanierung und energetischen Aufwertung der Immobilie. Die Farbverlaufsskala von grün bis rot zeigt, wie es um den energetischen Zustand des jeweiligen Gebäudes bestellt ist. Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, besitzen eine Registriernummer und müssen die Einordnung in eine von neun Energieeffizienzklassen enthalten. Dabei steht A+ für einen geringen Energiebedarf. Gebäude, die der Effizienzklasse H zugeordnet sind, benötigen überdurchschnittlich viel Energie.

Wer muss einen Energieausweis vorlegen?

Seit 2009 gilt für alle Gebäude in Deutschland die Pflicht zum Energieausweis, wenn sie neu vermietet, verpachtet oder verkauft werden. Wenn Eigentümer keinen Energieausweis vorlegen, riskieren sie ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Eine Ausnahme stellen Immobilien dar, die unter Denkmalschutz stehen. Mit der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr 2014 müssen die wichtigsten energetischen Kennwerte des Energieausweises bereits in der Immobilienanzeige ersichtlich sein. Kommt es zur Besichtigung, sind Verkäufer und Vermieter verpflichtet, den Energieausweis ungefragt vorzulegen.

Wer eine Immobilie besitzt und weder verkaufen noch vermieten möchte, benötigt zunächst keinen Energieausweis.

Energieausweis: der neue Bandtacho mit Energieffizienzklassen

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Wohngebäude mit höchstens fünf Wohnungen, für die vor dem 1.11.1977 der Bauantrag gestellt wurde, benötigen einen Energiebedarfsausweis. Für alle anderen Wohngebäude im Bestand besteht grundsätzlich Wahlfreiheit.

Energiepässe gelten für jeweils zehn Jahre. Da sich die beiden Energieausweise auf den ersten Blick kaum unterscheiden, sollten Käufer oder Mieter genau auf die Art des Ausweises achten. Der Bedarfsausweis enthält objektive Angaben zum Energiebedarf von Wohngebäuden, der auf der Grundlage einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage ermittelt wird. Er ist für alle Neubauten und nach umfassenden Sanierungen notwendig.

Der Verbrauchsausweis hingegen gibt den Energieverbrauch der Gebäudenutzer für Heizung und Warmwasserbereitung an. Dazu wird aus den Heizkostenabrechnungen der drei zurückliegenden Abrechnungsperioden der Durchschnitt gebildet, wobei Leerstände berücksichtigt werden müssen. Die so errechneten Werte werden anschließend noch witterungsbereinigt. Das Ergebnis ist beim Verbrauchsausweis also stark vom individuellen Verhalten der Nutzer abhängig. Haben die Vorbesitzer in einem energetisch schlechten Gebäude kaum geheizt, so kann der Energieausweis trotzdem sehr gut ausfallen. Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)empfiehlt bei Wohngebäuden daher generell den Bedarfsausweis. Er erlaubt eine nutzerunabhängige Bewertung des Gebäudes.

Kosten und Kritik am Energieausweis

Energieausweise können von einer ganzen Reihe von Experten ausgestellt werden, die jedoch gemäß Energieeinsparverordnung bestimmte Qualifikationen aufweisen müssen. Das können beispielsweise Schornsteinfeger, Bauingenieure, Elektrotechniker, Architekten oder Energieberater sein. Die dena bietet eine umfassende Datenbank, in der Gutachter nach Postleitzahlgebieten gesucht werden können.

Mieter oder Käufer müssen grundsätzlich nichts für den Energieausweis bezahlen. Die Kosten sind von den Immobilieneigentümern zu tragen und dürfen nicht umgelegt werden. Für den verbrauchsorientierten Energieausweis sollten aufgrund der einfacheren Berechnungsgrundlage nicht mehr als 100 Euro bezahlt werden. Der bedarfsorientierte Energieausweis ist aussagekräftiger, aber auch teurer. Je nach Art und Größe des Gebäudes beträgt der Preis für einen Bedarfsausweis mindestens 300 Euro.

Die Regelungen zum Energieausweis werden vor allem von Mieterverbänden und Verbraucherschützern kritisiert. Die beiden konkurrierenden Modelle des Verbrauchsausweises und des Bedarfsausweises schieben der erhofften Vergleichbarkeit verschiedener Häuser und Wohnungen einen Riegel vor. Der Verbrauchsausweis gibt im Prinzip nur Auskunft über die Heizgewohnheiten der vorherigen Bewohner. Beim bedarfsorientierten Energieausweis wird kritisiert, dass die zugrunde gelegten Daten nicht mit denen übereinstimmen, welche Verbraucher auf ihren Abrechnungen vorfinden. Eine Korrelation von Energieausweis und realen Kosten ist damit praktisch nicht möglich. Auch wenn der reale Verbrauch von den Angaben auf dem Energieausweis sehr abweicht, bietet der Ausweis keine rechtliche Handhabe – das Papier dient ausschließlich zur vorherigen Information. Möchte ein Mieter oder Käufer sich über zu hohe Heizkosten beschweren, kann er sich nicht auf den Energieausweis berufen.