Realkredit

Realkredit – Darlehen mit dinglichen Kreditsicherheiten

Bevor ein Realkredit gewährt wird, führen die Realkreditinstitute eine Kreditprüfung durch, bei der der Fokus nicht auf der persönlichen Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers liegt, sondern auf der wirtschaftlichen Kreditwürdigkeit der Kreditsicherheit. Im Gegensatz zu dem Personalkredit haftet der Kreditnehmer im Zahlungsausfall demnach nicht mit seinem persönlichen Vermögen oder dem Vermögen eines Bürgen. Stattdessen werden bei dem Realkredit dingliche Werte wie Immobilien zur Tilgung der Schuld herangezogen. Bei dem Realkredit handelt es sich hierbei ausschließlich um die Grundschuld oder Hypothek für ein Grundstück oder eine Immobile, die dem Kreditgeber zur Absicherung dient. Vor der Kreditvergabe wird deshalb eine wirtschaftliche Prüfung der entsprechenden Objekte durch den Kreditgeber durchgeführt.

Realkredit: Beleihungsprüfung durch Realkreditinstitute

Die Beleihungsprüfung, die von den Realkreditinstituten durchgeführt wird, ist die Grundlage eines jeden Realkredits. Neben der finanziellen Tragbarkeit werden die Sicherstellung des Darlehens und das Beleihungsobjekt auf den Prüfstand gestellt. Es wird geprüft, ob das Einkommen des Kreditnehmers ausreicht, um die regelmäßigen Raten bedienen zu können, ob der Verkehrswert des zu beleihenden Objekts hoch genug ist und ob im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen werden kann. Sollte die Beleihungsprüfung in allen Punkten ein positives Ergebnis bringen, wird der Realkredit bewilligt. Allerdings kann die Beleihungsprüfung angesichts der unterschiedlichen Vorgaben der jeweiligen Realkreditinstitute zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass die Beleihungsgrenze der jeweiligen Immobilie nur 60 Prozent des Beleihungswertes oder 50 Prozent des Verkehrswertes betragen darf. Für den Fall, dass der Beleihungswert von 60 Prozent überschritten wird, spricht man vom sogenannten Realkreditsplitting.

Realkreditsplitting

Wird die Beleihungsgrenze von 60 Prozent überschritten, bestehen zwei Möglichkeiten, trotzdem einen Realkredit zu gewähren:

• das echte Realkreditsplitting
• das unechte Realkreditsplitting

Die beiden Varianten unterscheiden sich darin, dass in einem Fall zwei echte Verträge geschlossen werden, im anderen Fall nur ein Vertrag, der intern allerdings wie zwei Verträge behandelt wird, die sich jedoch deutlich in den Tilgungsmodalitäten unterscheiden können. So wird beim echten Realkreditsplitting ein Realkredit bis zur Beleihungsgrenze von 60 Prozent erstattet und darüber hinaus ein weiterer Vertrag für einen Personalkredit abgeschlossen. Selbiges ist auch beim unechten Realkreditsplitting der Fall, mit dem Unterschied, dass hier ein einziger Vertrag die Vergabe der beiden Kredite reguliert.

Voraussetzungen

Für die Vergabe eines Realkredits ist allerdings noch eine Vielzahl weiterer Vorschriften einzuhalten. Grundsätzlich gilt, dass ausschließlich wohnwirtschaftlich, gewerblich und landwirtschaftlich genutzte Immobilien zur Sicherung eines Realkredits herangezogen werden können. Und dies auch nur unter speziellen Voraussetzungen. So müssen Wohnimmobilien zum Beispiel alle drei Jahre überprüft werden. In Ausnahmefällen – bei starken Wertschwankungen am Markt für die belastete Immobilie – kann die Wertprüfung der Immobilie allerdings auch in geringeren Zeiträumen erfolgen. Für Gewerbeimmobilien gilt, dass ein Mal im Jahr eine Überprüfung vorgenommen werden muss. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die jeweilige Immobile entsprechend ihres Verkehrswerts und der Lage angemessen versichert ist, um eine Wertminderung der Immobilie durch Schäden vorzubeugen. Zudem muss der Immobilienwert vor der Kreditvergabe von einem unabhängigen Gutachter transparent dokumentiert werden.

Kreditsicherung mit Grundpfandrechten

Ein Realkredit wird in der Regel mit einer Grundschuld , einem Grundpfandrecht, besichert. Die zur Besicherung der Realkredite herangezogenen Grundpfandrechte beziehen sich sowohl auf Grundstücke als auch auf grundstücksgleiche Rechte. Können Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr bedienen, also die Forderungen nicht erfüllen, können Realkreditinstitute die Rückzahlung durch Vollstreckung in das Grundstück und die Verkaufserlöse erwirken. Zu den Grundpfandrechten zählen neben der Grundschuld noch die Hypothek und die Rentenschuld. Zur Refinanzierung von Realkrediten geben die Realkreditinstitute Anteile dieser Pfandbriefe aus, die Kapitalanleger erwerben können. In einem festgelegten Rhythmus erhalten die Anleger, ähnlich wie bei einer Anleihe und Zinszahlungen. Die gesetzliche Grundlage für den deutschen Pfandbrief bildet das Pfandbriefgesetz (PfandBG).

Welche Banken vergeben Realkredite?

Deutschlandweit gibt es eine Vielzahl unterschiedlicher Finanzinstitute, bei denen ein langfristiger Kredit beantragt werden kann, um den Bau eines Hauses zu finanzieren. Kreditgeber sind sowohl die privaten Realkreditinstitute als auch der öffentlich-rechtliche Bankbetrieb und Genossenschaftsbanken.