Immobilienkredit: Zinsen berechnen und Angebote vergleichen

Wie funktionieren Immobilienkredite?

Ein typischer Immobilienkredit ist ein Annuitätendarlehen, das durch eine Grundschuld oder Hypothek abgesichertes ist. Der Jahreszins ist bei diesem Kredit für mehrere Jahre gebunden, also festgeschrieben. Auch die Höhe der jährlichen Zahlungen bleibt stets gleich. Getilgt wird das Annuitätendarlehen in monatlichen Raten, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen. Damit die Raten über den Zeitraum der Zinsfestschreibung konstant bleiben, sinkt im Zuge der stetigen Tilgung die Restschuld und damit der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil nimmt dagegen zu.

Endet die Zinsbindung, wird für die noch offene Kreditsumme – die Restschuld – eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Dabei handelt es sich in der Regel um einen neuen Kredit mit neuen Konditionen.

Arten von Immobilienkrediten

Neben dem gängigen Annuitätendarlehen gibt es noch weitere Baufinanzierungen für den Kauf oder Bau einer Immobilie.

• Volltilgerdarlehen: Mit einem Volltilgerdarlehen lässt sich der gesamte Immobilienkredit innerhalb der Laufzeit tilgen, ohne dass eine Restschuld fällig wird. Die Zinsbindungsfrist und die anfängliche Tilgung sind dabei in der Regel wesentlich länger und viel höher als bei einem Annuitätendarlehen. Langfristig gesicherte Arbeits- und Einkommensverhältnisse sind daher eine ideale Voraussetzung.
• Bausparvertrag: Wer einen Bausparvertrag besitzt, kann diesen, sobald er zuteilungsreif ist, für die Tilgung des Immobilienkredits nutzen. Gezahlt wird der Kredit mithilfe der angesparten Summe und dem erhaltenen Bauspardarlehen. Die Laufzeit für den Kredit ist meist kürzer, Verbraucher müssen allerdings die Ansparphase einplanen.
• Endfälliges Darlehen: Für angehende Immobilienbesitzer, die in den nächsten Jahren mit einem größeren Geldzufluss oder einem Erbe rechnen, kann sich unter Umständen ein endfälliges Darlehen lohnen. Dabei zahlen Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen, der Tilgungsanteil folgt am Ende in einer größeren Summe. Diese Kreditform wird mitunter als Zwischenfinanzierung für einen noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag genutzt.

Grundschuld und Beleihungsgrenze

Generell verleihen Banken jegliche Immobilienkredite nur gegen Sicherheiten. Sicherheit erhält die Bank durch die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek auf die Immobilie. Beides sind Varianten des Grundpfandrechts, mit dem der Kreditgeber die belastete Immobilie zwangsversteigern oder zwangsverwalten kann, sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Als zusätzliche Sicherheit vergeben Banken den Kredit nur bis zur Beleihungsgrenze. Sie setzt sich aus dem Beleihungswert, den die Bank bei einem künftigen Verkauf erzielen würde, und einem Sicherheitsabschlag zusammen. Die Beleihungsgrenze – und damit die Kreditsumme – liegt je nach Bank bei 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises. Benötigt der Bauherr ein größeres Darlehen, verteuert sich der Zinssatz. Der Rest des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten werden in der Regel über Eigenkapital finanziert.

Eigenkapital – das Fundament jedes Immobilienkredits

Da der Immobilienkredit der Bank nur selten den Baukosten oder dem Kaufpreis der Immobilie entspricht, sollten Kreditnehmer diese Finanzierungslücke mit Eigenkapital schließen. Im Idealfall sollte das Eigenkapital circa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie zuzüglich sämtlicher Nebenkosten, also rund 30 Prozent der Gesamtkosten, betragen. Zwar werden in Einzelfällen auch 100 Prozent des Kaufpreises finanziert, wegen des höheren Risikos verlangen Banken bei wenig Eigenkapital aber einen höheren Sollzins. Verbaucher sollten dabei beachten, dass mit jedem geliehenen Euro die finanzielle Belastung und damit das Risiko, sich unter Umständen finanziell zu übernehmen, steigt. Deshalb sollte die Belastung auf den Lebensunterhalt der Kreditnehmer und ihrer Familie angepasst sein.

Weitere Finanzierungssäulen: Förderungen

Um die Kreditsumme zu erhöhen, können angehende Immobilienbesitzer staatliche und öffentliche Förderungen vom Bund und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen – zusätzlich zum Immobilienkredit der Bank. Die Beantragung läuft ebenfalls über Ihren Finanzberater. In unserem Ratgeber erhalten Sie einen Überblick über mögliche KfW-Darlehen. Staatliche Förderungen sind in der Förderdatenbank des Bundes einsehbar.