Eigenkapital

Eigenkapital und Beleihungswert

Der Beleihungswert stellt die Höhe der Sicherheit dar, welche die Bank in der Immobilie sieht. In den seltensten Fällen übersteigt der Beleihungswert den Kaufpreis, in der Regel verhält es sich marginal andersherum. Eigenkapital und Beleihungswert sind bei einer Baufinanzierung eng miteinander verknüpft.

Eigenkapital berechnen: Beispiel

Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 300.000 Euro und ist mit dem Beleihungswert identisch. Die Bank kann bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes finanzieren – die monatliche Liquidität des Erwerbers vorausgesetzt. In diesem Fall liegt diese Summe bei 240.000 Euro.

Zu den 300.000 Euro Kaufpreis kommen noch zehn Prozent Erwerbsnebenkosten, 30.000 Euro, hinzu. Der Käufer benötigt also ein Eigenkapital von 90.000 Euro.

Verfügt er über diese Summe, steht der Finanzierung nichts im Wege. Beträgt sein Eigenkapital jedoch nur 60.000 Euro, besteht eine Unterdeckung von 30.000 Euro. Diese durch einen Ratenkredit zu finanzieren, wird schwierig, da das Hypothekendarlehen auf die Immobilie bei der Schufa gemeldet ist. Die Alternative wäre, ein günstigeres Objekt zu suchen.

Was zählt als Eigenkapital?

Als Eigenkapital gelten im Zusammenhang mit einer Hausfinanzierung nicht nur Bargeld oder verkäufliche Wertpapiere. Der Rahmen ist sehr viel weiter gefasst. Doch in erster Linie greifen Immobilienerwerber natürlich auf das Ersparte zu. Als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung eignen sich etwa:

• Guthaben auf Giro- und Sparkonten
• Tages- und Termingelder, die kurzfristig verfügbar sind
• Investmentfondsanteile und Aktien, die Sie kurzfristig verkaufen können
• Sparbriefe oder langfristige Festgelder, die bis zur Fälligkeit nach der Vertragskündigung zwischenfinanziert werden müssen
• Edelmetallreserven

Der Verkauf von Wertpapieren macht allerdings nur Sinn, wenn die Zinsen von Anleihen geringer sind als die Zinsen für das Darlehen. Stammen die Anleihen noch aus einer Hochzinsphase und das Darlehen wird in einer Niedrigzinsphase geschlossen, können die Erträge aus den festverzinslichen Papieren einen Teil der Zinslast tragen.

Die Eigenleistung (Muskelhypothek)

Beinhaltet die Darlehenssumme für den Erwerb einer Immobilie auch Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten, erkennen die Banken Eigenleistung, im Volksmund auch als Muskelhypothek bekannt, als Eigenkapitalersatz an. Dabei wird der eingesparte Stundenlohn eines Handwerkers als Berechnungsgrundlage angesetzt. Gleiches gilt natürlich auch für die Hilfe von Freunden oder Verwandten. Es muss allerdings schlüssig nachgewiesen werden, dass die Personen das jeweilige Gewerk auch beherrschen. Gerade im Bereich Elektrik kann der Nachweis kritisch werden.

Was lohnt sich als Eigenleistung?

Die Lebensversicherung

Eine Lebens- oder Rentenversicherung muss nicht verkauft werden, um dem Eigenkapital zugerechnet zu werden: Der Rückkaufswert kann auch im Rahmen einer Abtretung den Rahmen der Sicherheiten erhöhen.

Das Arbeitgeberdarlehen

Bei einem Arbeitgeberdarlehen handelt es sich zwar nicht um eine Sicherheit, aber um ein Darlehen, welches bei einer Finanzierung Eigenkapitalcharakter besitzt. Aus steuerrechtlichen Gründen ist es allerdings wichtig, dass ein korrekter Darlehensvertrag zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber geschlossen wird. Dieser muss die Darlehenshöhe, den Zins und die Tilgungsrate sowie die Laufzeit beinhalten. Der Zinssatz darf eine bestimmte Grenze, abhängig vom durchschnittlichen Pfandbriefzins, nicht unterschreiten. Andernfalls handelt es sich bei dem Darlehen um einen steuerpflichtigen geldwerten Vorteil.

Das Verwandtendarlehen

Bei dieser Variante der Eigenmittelbeschaffung muss die Bank noch nicht einmal davon in Kenntnis gesetzt werden, solange die monatliche Rate ohne Probleme bedient werden kann. Die Ausgestaltung ist völlig individuell und kann ohne Vertrag oder auf Wunsch auch vertraglich und vom Notar bestätigt durchgeführt werden.

Erbschaften

Ist es ohnehin geplant, dass Eltern oder Großeltern einem Geld oder Fonds vererben möchten, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, das zu veranlassen, um das Eigenkapital damit aufzustocken. Zudem lässt sich auf diese Weise die Erbschaftssteuer umgehen, sofern die Schenkung nicht den Steuer-Freibetrag übersteigt. Kinder des Schenkenden haben einen Schenkungssteuer-Freibetrag von 500.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro. Alle zehn Jahre kann dieser Freibetrag neu genutzt werden.

Bausparguthaben

Vorhandenes Bausparguthaben darf natürlich in der Liste des Eigenkapitalersatzes nicht fehlen. Ein in der Ansparung befindlicher Bausparvertrag muss nicht aufgelöst werden, um das Guthaben als Eigenkapital einzusetzen. Auch in diesem Fall ist eine Abtretung an die Bank völlig ausreichend. Ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, kann sich auch eine Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung lohnen.