Mieter bleiben oder Eigentümer werden?

Mieten oder kaufen? Die Vor- und Nachteile auf einen Blick

Sind eigene vier Wände auf Dauer vielleicht die günstigere und nachhaltigere Alternative zur Mietwohnung? Oder lohnt es sich doch eher, eine Wohnung zu mieten? Mit unserem Kauf- oder Mietrechner erfahren Sie, ob der Erwerb einer Immobilie günstiger ist als ein langjähriges Mietverhältnis. Betrachten Sie beide Modelle im Detail mit nur wenigen Angaben.

Mieten: Die Vorteile

• Ortsunabhängigkeit
• geringe Verantwortung für Pflege
• geringe Nebenkosten

Mieten: Die Nachteile

• steigende Mieten
• Abhängigkeit vom Vermieter
• wenig Gestaltungsfreiheit
• Altersvorsorge muss zusätzlich privat erfolgen

Kaufen: Die Vorteile

• individuelle Wohnbedürfnisse
• Geldanlage fürs Alter
• günstige Baukredite
• der eigene Herr sein

Kaufen: Die Nachteile

• Ortsgebundenheit
• Instandhaltungskosten
• höhere Wohnnebenkosten
• Erwerbs- & Baunebenkosten

Berücksichtigung der Lebensplanung

Die Rahmenbedingungen der Baufinanzierung sind seit einigen Jahren günstig, dennoch ist der Bau bzw. Kauf eines Hauses in der Regel eine Investition fürs Leben. Sich vor der Entscheidung für die eigenen vier Wände ausreichend Gedanken über seine jetzige Situation und die Lebensplanung zu machen, ist daher absolut notwendig.

Einkommen

Ein wichtiger Aspekt ist das Einkommen: Wie sicher ist die Arbeitsstelle des Hauptverdieners? Könnte in den nächsten Jahren ein Arbeitsort-Wechsel anstehen? Ist es absehbar, dass er im kommenden Jahr versetzt wird, sollte man den Kauf eines Eigenheims besser noch nicht angehen. Aufgrund der Nebenkosten und des Aufwands ist es wenig sinnvoll, ein neu bezogenes Haus gleich wieder zu verkaufen und diesen Kraftakt womöglich am neuen Standort noch einmal in Angriff zu nehmen.

Abstriche im Konsumverhalten

Ohne Schönfärberei: Der Kauf eines Hauses bedeutet gerade in den Anfangsjahren eine hohe Belastung, die auch mit der einen oder anderen Entbehrung verbunden ist. Fragen Sie sich daher ernsthaft: Möchten und können Sie diese Abstriche in Ihrem Konsumverhalten in Kauf nehmen?

Altersvorsorge

Auch das Thema Altersvorsorge sollten Sie frühzeitig in Ihre Überlegungen einbeziehen. Wer im Alter schuldenfrei im eigenen Haus wohnt, kann Mietpreissteigerungen und einer Inflation gelassen entgegen sehen. Mieter hingegen sollten ihre Altersvorsorge stets so ausrichten, dass sie auch als Rentner steigende Wohnkosten tragen können.

Finanzielle Rücklagen

Immobilieneigentum verpflichtet! Reparaturen und Renovierungen müssen in die Hand genommen werden. Dafür müssen Sie schon frühzeitig finanzielle Rücklagen bilden. Wer ein Haus baut, sollte also weitsichtig denken.

Wie Sie Eigentum gegen Miete aufrechnen

Die Frage nach Wohneigentum oder Miete hängt ganz entscheidend von den finanziellen Rahmenbedingungen ab und von der Frage: Was ist günstiger? Über Jahre Miete zahlen oder in ein eigenes Haus investieren? Um die zu beantworten, sollten Interessenten die Vermögensentwicklung der Immobilie im Verlauf der Jahre betrachten.

Dazu stellt man den Immobilienwert abzüglich der Restschuld aus dem Finanzierungsplan dem Eigenkapital inklusive der zusätzlichen jährlichen Ersparnisse sowie der Anlagezinsen gegenüber. Das Ergebnis zeigt, ab wann sich die Investition in Wohneigentum lohnt.

Die Regel ist: In den ersten Jahren bezahlen Bauherren und Hauskäufer mehr als Mieter, langfristig kehrt sich das Verhältnis allerdings um.

Beispielrechnung

Ein Ehepaar kauft ein Haus zum Preis von 200.000 Euro, die Nebenkosten betragen 15.000 Euro. Als Eigenkapital bringt es 50.000 Euro ein. Somit wird ein Darlehen von 165.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent und einem Tilgungssatz von 2 Prozent aufgenommen. Der Einfachheit halber wird mit einem konstanten Zinssatz über die gesamte Darlehenslaufzeit gerechnet, woraus sich eine Kreditrate von 8.250 Euro pro Jahr ergibt.

Als Instandhaltungskosten werden 1.000 Euro pro Jahr angesetzt. Als Miete für den Vergleichszeitraum müsste das Ehepaar 9.000 Euro im Jahr ausgeben. Die geschätzte Mietpreissteigerung sowie die Wertsteigerung der Immobilie betragen jährlich jeweils 1 Prozent. Als Anlagezins für das Vermögen des Mieters werden 4 Prozent vor Steuern (Steuersatz 25 Prozent) angenommen. Somit ergibt sich folgendes Bild, wenn man das Vermögen von Käufer und Mieter über die Jahre vergleicht.

Das Bild am Anfang

Zu Beginn der Finanzierung beträgt die Restschuld 165.000 €. Das Vermögen des Käufers liegt bei 35.000 €, das des Mieters bei 50.000 Euro – noch ist der Mieter im Vorteil.

Nach 2 Jahren

Nach 2 Jahren liegt die Restschuld bei 158.301 €. Das Vermögen des Käufers ist gleich 45.719 €, des Mieters 54.286 €.

Nach 5 Jahren ist der Käufer im Vorteil

Nach 2 Jahren liegt die Restschuld bei 147.480 €. Das Vermögen des Käufers ist gleich 62.722 €, des Mieters 60.585 € – der Käufer ist also um 2.137 Euro im Vorteil.

Nach 20 Jahren

Nach 20 Jahren sinkt die Restschuld auf 76.328 €. Das Vermögen des Käufers beträgt 167.710 €, des Mieters lediglich 88.379 € – ein Vorteil von 79.331 Euro für den Käufer.